近日，太一控股集团董事兼太一地产发展CEO张耀德先生（Peter）受香港东网财经专访，并被评为海外物业投资的“创富奇财”。在采访中，张耀德先生就海外物业投资、英国物业发展等问题发表个人观点，以及分享在海外物业投资道路上的创富经验。
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香港东网财经专访
香港楼价高企，加上社会动荡，令港人急急要寻找海外物业投资的门路。80后港人投资者张耀德（Peter）早在2006年起投资英国物业，以6万港元首期起家，并善用该国银行予供楼人士长期「还息不还本」的安排，将其物业王国不断扩大，目前已持有超过20间英国物业，投资技巧超卓。
▲太一控股集团董事兼太一地产发展CEO张耀德先生
●还息不还本 以租供楼
据Peter透露，其早于19岁就在英国买入人生第一层楼，当时物业仅售60万港元，他叙做九成按揭，缴付6万港元首期已成业主。而他先选择「还息不还本」的供楼方式，并把物业放租，以租金回报所得来帮自己供楼，且租金能抵销按揭利息有馀，令他很快储够首期，不断入市再买物业。另一方面，他亦采取只买不卖的攻略，故目前个人持有的物业遍布英国西北部城市，包括谢菲尔德(Sheffield)、利兹(Leeds)、利物浦(Liverpool)及曼彻斯特(Manchester)。
在物业投资的道路上稳步前进，投研经验丰富，加之投资技术了得，30出头的Peter已是太一控股集团董事兼太一地产发展CEO。他自信道，过去英国西北部城市楼价持续向上，兼其租务市场活跃，所以他成功赚价赚租，其所持物业的楼价年均升幅逾5%，租金年回报逾6至7%，而且从未蚀过钱。
●展望后市 最看好曼彻斯特
Peter指出，个人一直将所有租金收入再投资，至于生活费则靠打正职赚取，所以才能在短时间内买入大量物业。展望后市，他最看好是曼彻斯特地段，指其属于物业空置率最低的英国城市，而且预计未来楼价升幅会最显著。
据研究网站Numbeo数据，在谢菲尔德、利兹、利物浦、曼彻斯特市中心租入一个一房单位，每月租金分别约586英镑（约5,947港元）、661英镑（约6,709港元）、655英镑（约6,648港元）、771英镑（约7,825港元）。
▲图为太一2019年英国曼彻斯特地产发展项目 One Heritage Tower
Peter自言跟大部分香港人一样，对投资英国都有种情意结。在港出生的他，原来一岁便移居英国，并在大学主修商科，培养出对英国房地产市场触觉。他欣赏英国法制完善，而且海外人士买英国物业是享有跟英国本地人同样的待遇，故他更锺情于投资英国楼。而他也曾经买入香港位于科学园的逸珑湾物业，但早在今年一月沽售食胡，目前他只持有英国物业。
投资英国物业以来，他均选择「还息不还本」的方式，其实亦有风险。因一旦楼价下滑，银行对物业的估值随之调低，则贷款对估值的比率便会上升，理论上银行亦可以Call Loan（要求提早还款），便可能导致贷款人大失预算。
▲图为太一在英国发展的物业之一（THE BOX）
●进身发展商 增抗跌力
据Peter强调，太一近年推出一个新颖的房地产投资策略，为助更多投资者成为发展商，合资发展英国的房地产项目，并指做发展商较做业主有更高抗御楼市下跌的能力，在销售价扣除成本后，平均投资回报逾三成。
他续指出，发展商应对楼市下行的三个方法。第一，假若楼市下跌，发展商可趁机大手买入更多平价地皮；第二，若然买了地但未起楼，可押后起楼时间；第三，若楼宇起到一半，可推出更多买楼优惠吸引买家。
另据Peter表示，参与做发展商的投资入场费最低五十万港元，单位售后便可离场。而公司会与客户共同投资于每一个项目，一般三分一的投资本金来自公司，其余三分二来自客户，而公司会替客户包办选址，与当地政府协商规划及找承建商起楼等工作。
●英国楼价触底反弹 平均售218万
自2006年，英国住宅销售均价缓步向上，但亦非只升不跌，根据Nationwide公布的数据，由2006年首季至今年第三季，英国整体住宅销售均价由16.03万英镑（约162万港元）上涨至21.68万英镑（约220万港元），而西北部城市的同期销售均价，则由每套14.78万英镑（约150万港元）上升至16.66万英镑（约169万港元）。
然而，不论是整个英国或是西北部城市的住宅销售价格，都曾在2008年金融海啸时呈现跌势，并于2009年首季触底回升。
根据居外网资料，位于英国西北部利物浦市中心黄金地段、毗邻著名的圣约翰购物中心的一个公寓贝丽花园Fabric Village，面积322方呎的一房单位，售价为10.1万英镑（约102万港元），平均呎价约3,167港元。同样位于西北部城市曼彻斯特，在Piccadilly火车站附近，距离曼彻斯特大学20分钟步行路程的Oxygen Towers住宅，其面积462方呎的一房单位，价格则为19万英镑（约192万港元），平均呎价约4,134港元。
至于英国脱欧事件对楼市的风险，Peter就表示未有太担心，因英国本地租务需求大，就算外来的打工仔减少，预计对其物业租金回报的影响亦轻微。再者，他相信，脱欧后反而有利当地经济，因预料英国会自订独立移民政策，吸引更多高技术人才来英生活，提升国民教育水平及国家的经济动力。
