英国房产投资 | 关于英国房产投资的专业术语,你都懂吗?

太一控股集团2021-03-08 14:30:48

这些年,在英国买房投资置业的人越来越多了。在投资买房的时候,我们经常会碰到各种各样的术语,比如Yield、ROI...不懂这些专业术语,可能会吃亏哦。

1

回报率(Yield)

 

回报率,一般以一个百分数的形式出现。计算方式:年租金总额/物业价值,

 

 

当然,这个回报率,只是一个最基本的毛回报率(Gross yield),也就是说,这个回报率是没有计算任何支出的,像是税费、管理费等等。这样一来,如果出现文章开头的三个数字都增长的情况,就很明显是:房租增长的速度比房价增长的速度要快。

当然,除了简单算一个Gross yield,我们还需要知道的是一个净回报率(Net yield):

净回报率=(年租金总额-支出)/物业价值。

这个值,我们就是用来衡量一个物业投资最实际的一个回报情况。

在英国,房东只做Buy to Let买房出租的投资的话,只需要日常付物业费和地租就好,大头相对是物业费,每个区块每个项目不一样,是否包含健身房游泳池等等都会表现在物业费上,所以净回报率也可以在知道这些成本详单后算清楚。

2

Yield on Debt

这个是与贷款有关的收益率:Yield on debt=年租金总额/剩余应还贷款总额。

这个数字可以反映出租金的收益和贷款之间的关系,可以让我们了解到我们的租金收入和贷款成本之间的关系。

假设租金不变,如果贷款利率越高,那这个数值就越小。这个对于那些使用浮动利率贷款产品的投资者会很有用,因为一旦利率增长,那么相应地剩余应还贷款的总额就会增长,那要保持同样的Yield on debt,就需要相应地提高租金的价格。

 

 

 

3

投资回报率ROI

 

投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值,即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关,因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。

在地产中,投资回报率的计算公式为:ROI=年租金综合/总投资额(贷款首付、各种附加费用、改造费等等)。

 

 

 

顾名思义,这个数字就显示出我们的收入跟投入的一个比值,常用来比较不同理财产品之间的差异。

打个比方,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,也就是:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么,它的投资回报率将是多少呢?

套用上述计算公式计算一下:

这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算得出这套物业的投资回报率将是:12%, 要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

再举个例子。

A先生有100万用来投资买房,现在他有两个投资选择:

1.全款买一套房;

2.贷款买四套房,每套房价值100万,首付25%。

他该怎么选择呢?

如果去除所有其余花费的影响,我们假设所有房子的租金都为每年10万,那么用方法1的投资方式的投资回报率就是10%;而方法2投资方式的投资回报率就是10*4/100=40%。为长远打算,选哪个更好就显而易见了。

 

4

现金流(Cash flow)

 

现金流是指投资项目在其整个寿命期内,所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量。

现金流量是现代理财学中的一个重要概念,在现金流量表中,将现金流量分为三大类:经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。而对现金流量分析具有以下作用:

 

1、对获取现金的能力作出评价;

2、对偿债能力作出评价;

3、对收益的质量作出评价;

4、对投资活动和筹资活动作出评价。

 

在房产投资中,现金流的计算公式为:每月的现金流=月租金-每月固定支出(贷款利息、出租中介服务费、保险费等)。

这个值不是一个百分数,而是一个在不算税费和维修费用之前,这个房产投资每个月能赚的钱。

 

举个例子。

假如B小姐家有一自有商铺,用于卖家用电器,每月大概平均下来能净赚1.5万元左右。这时候很多人觉得应该还不错,这个自由现金流是正向的,也就是现金源源不断的向你的口袋流入。

但是,算上机会成本你的感觉就未必那么好了。

很多人就是因为被自有商铺无所谓租金这一表像蒙蔽了双眼,而精明的有商业头脑的人可就不会这么线性的算账了。他们会考虑将商铺用每月2万出租出去,而再把原来的家电业务转移到线上。

这么做有两个好处,一个是存在家电压货的现象,资金成本和风险减小;另一个是增加了每月的收益。这样做,不仅挖深了生意的护城河,在投资中也完完全全符合我们“用尽量小的风险去博取高收益”的原则。

要这么算的话,你还觉得原来那种线下卖家电的是一门好生意吗?起码,能在商铺满租的前提下,每月的自由现金流入账能从原来的1.5万达到2万元。

现实中往往房租是一直稳步增长的,而支出是必须要控制在一定范围内的,所以Cash flow为正,是我们每一个投资人所希望看到的并力求的。