香港东网财经专访太一地产发展CEO张耀德先生

近日,太一控股集团董事兼太一地产发展CEO张耀德先生(Peter)受香港东网财经专访,并被评为海外物业投资的“创富奇财”。在采访中,张耀德先生就海外物业投资、英国物业发展等问题发表个人观点,以及分享在海外物业投资道路上的创富经验。

on.cc东网简介

on.cc东网为香港东方报业集团网站,旗下东方日报销售高踞全港第一。网站提供新闻、财经、娱乐、东网巨星、体育及生活信息,包括东方日报、电子报、ontv、实时新闻、money18、环球网等新闻内容。

香港东网财经专访

香港楼价高企,加上社会动荡,令港人急急要寻找海外物业投资的门路。80后港人投资者张耀德(Peter)早在2006年起投资英国物业,以6万港元首期起家,并善用该国银行予供楼人士长期「还息不还本」的安排,将其物业王国不断扩大,目前已持有超过20间英国物业,投资技巧超卓。

●还息不还本 以租供楼

据Peter透露,其早于19岁就在英国买入人生第一层楼,当时物业仅售60万港元,他叙做九成按揭,缴付6万港元首期已成业主。而他先选择「还息不还本」的供楼方式,并把物业放租,以租金回报所得来帮自己供楼,且租金能抵销按揭利息有馀,令他很快储够首期,不断入市再买物业。另一方面,他亦采取只买不卖的攻略,故目前个人持有的物业遍布英国西北部城市,包括谢菲尔德(Sheffield)、利兹(Leeds)、利物浦(Liverpool)及曼彻斯特(Manchester)。

在物业投资的道路上稳步前进,投研经验丰富,加之投资技术了得,30出头的Peter已是太一控股集团董事兼太一地产发展CEO。他自信道,过去英国西北部城市楼价持续向上,兼其租务市场活跃,所以他成功赚价赚租,其所持物业的楼价年均升幅逾5%,租金年回报逾6至7%,而且从未蚀过钱。

●展望后市 最看好曼彻斯特

Peter指出,个人一直将所有租金收入再投资,至于生活费则靠打正职赚取,所以才能在短时间内买入大量物业。展望后市,他最看好是曼彻斯特地段,指其属于物业空置率最低的英国城市,而且预计未来楼价升幅会最显著。

据研究网站Numbeo数据,在谢菲尔德、利兹、利物浦、曼彻斯特市中心租入一个一房单位,每月租金分别约586英镑(约5,947港元)、661英镑(约6,709港元)、655英镑(约6,648港元)、771英镑(约7,825港元)。

Peter自言跟大部分香港人一样,对投资英国都有种情意结。在港出生的他,原来一岁便移居英国,并在大学主修商科,培养出对英国房地产市场触觉。他欣赏英国法制完善,而且海外人士买英国物业是享有跟英国本地人同样的待遇,故他更锺情于投资英国楼。而他也曾经买入香港位于科学园的逸珑湾物业,但早在今年一月沽售食胡,目前他只持有英国物业。

投资英国物业以来,他均选择「还息不还本」的方式,其实亦有风险。因一旦楼价下滑,银行对物业的估值随之调低,则贷款对估值的比率便会上升,理论上银行亦可以Call Loan(要求提早还款),便可能导致贷款人大失预算。

●进身发展商 增抗跌力

据Peter强调,太一近年推出一个新颖的房地产投资策略,为助更多投资者成为发展商,合资发展英国的房地产项目,并指做发展商较做业主有更高抗御楼市下跌的能力,在销售价扣除成本后,平均投资回报逾三成。

他续指出,发展商应对楼市下行的三个方法。第一,假若楼市下跌,发展商可趁机大手买入更多平价地皮;第二,若然买了地但未起楼,可押后起楼时间;第三,若楼宇起到一半,可推出更多买楼优惠吸引买家。

另据Peter表示,参与做发展商的投资入场费最低五十万港元,单位售后便可离场。而公司会与客户共同投资于每一个项目,一般三分一的投资本金来自公司,其余三分二来自客户,而公司会替客户包办选址,与当地政府协商规划及找承建商起楼等工作。

●英国楼价触底反弹 平均售218万

自2006年,英国住宅销售均价缓步向上,但亦非只升不跌,根据Nationwide公布的数据,由2006年首季至今年第三季,英国整体住宅销售均价由16.03万英镑(约162万港元)上涨至21.68万英镑(约220万港元),而西北部城市的同期销售均价,则由每套14.78万英镑(约150万港元)上升至16.66万英镑(约169万港元)。

然而,不论是整个英国或是西北部城市的住宅销售价格,都曾在2008年金融海啸时呈现跌势,并于2009年首季触底回升。

根据居外网资料,位于英国西北部利物浦市中心黄金地段、毗邻著名的圣约翰购物中心的一个公寓贝丽花园Fabric Village,面积322方呎的一房单位,售价为10.1万英镑(约102万港元),平均呎价约3,167港元。同样位于西北部城市曼彻斯特,在Piccadilly火车站附近,距离曼彻斯特大学20分钟步行路程的Oxygen Towers住宅,其面积462方呎的一房单位,价格则为19万英镑(约192万港元),平均呎价约4,134港元。

至于英国脱欧事件对楼市的风险,Peter就表示未有太担心,因英国本地租务需求大,就算外来的打工仔减少,预计对其物业租金回报的影响亦轻微。再者,他相信,脱欧后反而有利当地经济,因预料英国会自订独立移民政策,吸引更多高技术人才来英生活,提升国民教育水平及国家的经济动力。

太一控股集团董事兼太一地产发展CEO张耀德先生(Peter)受香港东网财经专访,并被评为海外物业投资的“创富奇财”。